Empreendimentos residenciais para renda – Como fazer estudos de mercado mais assertivos com os dados geoespaciais da URBIT.
São Paulo, 16 de outubro de 2020
O mercado imobiliário está aquecido, e junto com a queda da taxa básica de juros, surgiram os empreendimentos residenciais para renda como alternativas de investimentos por incorporadoras e fundos imobiliários. Apesar da locação de imóveis ser um negócio tradicional para investidores pessoa física e famílias, como meio de poupança e obter um fluxo estável de receita, o mercado brasileiro ainda carece de um mercado corporativo voltado ao residencial para renda. Mas é por pouco tempo. Diversas empresas e fundos de investimentos estão se posicionando no mercado de residencial para renda, buscando terrenos, parcerias e modelos de negócios para viabilizar empreendimentos residenciais para locação, seja em áreas altamente valorizadas ou em áreas periféricas.
Ao contrário dos empreendimentos para venda, onde o risco do investidor vai até a venda do ativo e repasse, os empreendimentos para renda são carregados pelo investidor por um longo período, estando sujeitos às oscilações macroeconômicas e dos ciclos locais inerentes ao mercado imobiliário, sujeitos a alterações de hábitos, anseios e nova oferta concorrente. Assim, os estudos de mercado de empreendimentos para renda devem ser muito mais rigorosos e fundamentados do que nos empreendimentos para venda. O empreendedor deve ter claro em seus estudos o tamanho do mercado potencial, as áreas de influência, o potencial de novas ofertas, o preço de mercado possível de se praticar (com segurança, sem agressividades), e até mesmo os parâmetros do IPTU local considerando o novo empreendimento, pois IPTU alto compete com o valor do aluguel.
Assim, a pergunta que fica é: Como realizar estes estudos de mercado de maneira eficiente e assertiva, sem gastar dezenas de milhares de reais com as consultorias tradicionais?
É possível utilizar os dados geoespaciais da URBIT e as ferramentas de software para dimensionar cada um dos parâmetros citados. Veja como!
– Como dimensionar o mercado?
A partir da sua tese de investimento, identifique o público-alvo do seu empreendimento, em termos de características sócioeconômicas e demográficas. Estamos falando de renda, idade, escolaridade, e até mesmo de deslocamentos na cidade, ou outros fatores, dentro de uma região de influência do seu empreendimento. De posse destes parâmetros, a URBIT pode criar serviços em API exclusivos para o seu perfil, e integrar este serviço com planilhas eletrônicas, mapas e dashboards. O que isso significa? Em outras palavras, você poderá digitar qualquer endereço (coordenada geográfica) em sua planilha eletrônica, e a URBIT retornará, em segundos, o tamanho do mercado deste endereço, baseado nas suas premissas, tudo transparente, sem caixa-preta. Sendo mais detalhado ainda, cada vez que você consultar um endereço em sua planilha eletrônica, os servidores da URBIT calcularão a região de influência baseada na sua regra (15min de carro, por exemplo), ou mesmo um polígono pré-estabelecido por você, e dentro deste polígono, obterá as informações de renda, domicílios alugados, escolaridade etc, processará os cálculos segundo o algoritmo determinado por você (temos sugestões também!) e retornará o tamanho aproximado do mercado para aluguel residencial naquela região. Falando parece muito fácil, e é!
Exemplo de uma planilha eletrônica integrada em tempo real com dados demográficos da URBIT. No caso, IBGE e Pesquisa Origem-Destino.
– Como determinar o preço de mercado?
Analisar o perfil os imóveis na região e os preços atualmente praticados, vis-a-vis as características de tais imóveis é de fundamental importância para a formatação do seu produto e a estimativa do preço de locação. Mas como fazer isso de maneira eficiente? Utilize o URBIT Imóveis em Oferta, ferramenta que consolida anúncios de imóveis de imobiliárias locais. Esqueça navegar pelo vivareal, zap, quinto andar, entre outros. Entre na ferramenta, desenhe um polígono e pronto, você verá todas as ofertas em mapa, tabela, e com estatísticas consolidadas por número de dormitórios, preços mínimos, máximos, média e mediana. Pode até exportar se quiser.
Imagem da ferramenta URBIT Imóveis em Oferta.
Se você quiser ser um pouco mais sofisticado e compreender qual é o gradiente de preços da região também é possível. A partir de um polígono, que pode ser a própria área de influência do seu empreendimento, é possível a verificar a variação do preço de locação da sua tipologia em todas as faces de quadras da região, por meio do URBIT AVM (Automated Valuation Model). O AVM é um modelo matemático que usa mais de 50 variáveis locais, entre serviços, infraestrutura, criminalidade, áreas verdes, renda, entre outros, para estimar o preço de locação de uma tipologia hipotética. O URBIT AVM foi testado e aprovado por diversas empresas e especialistas do mercado imobiliário, e encontra-se disponível atualmente apenas para a cidade de São Paulo.
Exemplo de gradiente de preços obtido pelo AVM para salas comerciais
– Como avaliar o potencial de transformação da área e a futura concorrência?
A URBIT fornece todos os alvarás de novas edificações da cidade de São Paulo, e possui ainda um algoritmo próprio para estimativa de áreas prováveis de transformação. É possível calcular e mostrar num mapa, em alguns segundos, a área total de terreno passível de transformação e os alvarás de novas edificações. Afinal, localizar uma área não-óbvia, com alta demanda e baixo potencial de transformação futura pode ser uma situação ideal para mitigação de riscos de mercado.
Exemplo de lotes transformáveis: reunião de características de uso do solo, pavimentos e zoneamento.
– E o IPTU? Cuidado com surpresas
O valor do IPTU compete diretamente com o valor do aluguel. Assim, compreender e simular quais as faixas de IPTU que a prefeitura irá cobrar do seu futuro empreendimento é de fundamental importância, pois é valor subtraído do preço de locação. A URBIT possui um simulador de IPTU para a cidade de São Paulo, e também poderá auxiliá-lo com isso.
– Por fim, é possível utilizar todos estes dados para encontrar regiões ideais?
Sim, é possível. Com todos os dados territoriais, fiscais, de infraestrutura e sócio-demográficos estruturados em um banco de dados georreferenciado, associado às ferramentas de AVM, IPTU e de áreas prováveis de transformação, é possível utilizar o poder computacional para rodar estatísticas para milhares de endereços em São Paulo e encontrar as combinações e territórios mais aderentes aos seus critérios de elegibilidade, tese de investimento e indicadores financeiros. Por que não buscar regiões com mínimo custo de outorga e máximo preço de locação? Ou regiões com alto potencial de mercado e baixo potencial de transformação? Escrevendo parece fácil, e é mesmo. Difícil foi desenvolver toda a arquitetura para permitir que o mercado imobiliário faça isso de maneira rápida, eficiente e de baixo custo.
Este é um dos objetivos da URBIT. Quebrar barreiras, diminuir assimetrias de informações e permitir que decisões de investimentos imobiliários sejam feitas com maior qualidade, explorando o potencial dos dados e o poder computacional das máquinas. Conheça: http://www.urbit.com.br